摘要:本文作者结合从事房产测绘实践的一些体会,分析商品房测绘的质量控制点并提出具体的质量控制措施,供同行参考。

　　在房地产测绘管理过程中房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚,其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前,房产测绘工作中存在的问题较多,有些问题已经成为消费者的投诉热点,因此房产测绘市场亟待整顿,成果质量亟待提高。

　　今日,城市住宅需求更显示了其强劲的张力,其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。由此可见,房产测绘市场潜力很大。在商品房交易中,业主与开发商之间常常因为面积而发生纠纷。

　　为了加强房地产测绘管理,规范房地产测绘行为,保护广大业主的合法权益,我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规则,同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房建筑面积计算方法、商品房测绘实施细则或暂行规定。例如国家经委的《建筑面积计算规则》、建设部的《住宅建筑设计规范》、北京市国土资源和房屋管理局下发的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》等有关文件和规则。

　　1房产测绘的质量控制点

　　所有标准、规范、实施细则或者暂行规定,基本原则都是一致的,但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同,因而计算的依据和计算的方法也就不同,最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制,首先应分析影响房产测绘质量的控制点,然后采取相应的质量控制措施。

　　房产测绘的质量控制点包括:人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和内业数据处理。

　　1.1人员培训

　　房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员,所有这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握一定的岗位技能,明确各自的职责和权限。

　　1.2仪器设备管理及资源配置

　　房产测绘所使用的仪器设备主要包括:

　　外业———全站仪、水准仪、棱镜、标尺、手持测距仪、钢尺、玻璃纤维尺或皮尺等相关的仪器;

　　内业———计算机、笔记本电脑、绘图仪、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。

　　另外,房产测绘单位及部门还应该具备相应的资质及完善的质量管理体系。

　　1.3外业测绘

　　1.3.1外业测绘工作准备

　　根据施工单位提供的竣工图或施工图,在计算机中绘出草图,并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据,将草图按一定比例打印出来,供外业使用。

　　1.3.2外业数据采集

　　单层商品房无论建筑高度如何,均按一层计算建筑面积,外业实测建筑物外墙勒角以上的外围水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其外围尺寸,一并计算建筑面积。、

　　多层或高层商品楼除实测外围尺寸外,还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸,尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m层高应缩进的尺寸。

　　商品楼内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商

　　品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其外围尺寸,如:雨篷(有柱的实测柱外围尺寸,无柱的测顶盖投影尺寸)、室外楼梯、走廊、檐廊等。

　　外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符,并实测其厚度,实测有困难时,可连同主体墙一起实测。

　　1.4内业数据处理

　　1.4.1数据分析和误差处理

　　外业工作结束后,内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化,若无变化,或有变化且变化在±5cm以内,可视为施工误差,不必进行改正,则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm则需要分析产生该变化的原因,是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整,则按调整后的尺寸进行计算,若是由施工偏差引起的,则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台,则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。

　　1.4.2内业计算和成果整理

　　按照调整的有关尺寸,在计算机中绘图,分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼

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