案例分析房地产项目的成本控制，笔者针对房地产成本控制进行了简要的分析。

　　工程建设成本主要发生在施工阶段，开发项目由于施工过程周期长，材料价格波动大，现场变更及处理方法等各种因素都会影响工程造价。对施工阶段进行有效成本控制，既降低建设单位的投入成本，增加项目利润，又可以促使施工单位规范施工行为，有效的造价控制可以很好地调节建设方及施工方的行为和利益。

　　一、施工阶段成本控制的重点内容

　　施工阶段是开发项目资金投入最大的阶段，既是招投标工作的延伸，又是合同实施的具体化。为了更好地控制施工阶段的成本，做为建设单位的造价人员，必须及时组织合约交底，了解市场价格变动，加强价格信息管理;严格控制工程变更，抓好过程管理;控制建设工程价款结算，从技术、经济方面采取措施控制工程造价;使工程建安成本控制在预定范围内。

　　房地产开发项目施工阶段的成本控制主要从固定成本和可变成本两方面进行控制。本文结合行业情况，针对东方高尔夫别墅及公寓施工阶段成本控制得失的案例，对成本控制的重点内容进行分析总结。

　　1、固定成本控制方面

　　固定成本控制的重要内容包括：施工单位是否严格按照设计图纸施工、工程量清单是否按合同约定执行?目前建筑行业中存在如下情况：一些施工单位为了获取最大经济利益，不严格履行合同约定，想方设法偷工减料，设备材料以次充好，擅自更换材料品牌，增加主材价差，从而影响建设项目工程质量及品质，增加项目后期维护成本。

　　2、可变成本控制方面

　　可变成本控制的重点内容包括暂定项目、洽商变更、现场签证等，该部分成本控制存在不确定性和风险性。由于建筑市场竞争激烈，一些施工单位为了获得工程任务，采取低价中标高价索赔的策略，为达到目的通常会把突破口选择在可变成本方面，具体体现在以下两个方面：(1)暂定项目包括暂定金额、暂定单价、暂定数量等。由于暂定项目在合同中属于可调部分，施工单位会抓住这个机会向建设单位进行高报价，如公共部分精装修、钢筋及电缆价格调整等。

　　(2)洽商变更及现场签证。由于设计图纸的缺陷、施工方案的改变、市场营销需求的调整及工程本身的特点，洽商变更及现场签证的发生是难以避免的，施工单位通常会想方设法进行签证索赔。主要体现在：①故意夸大洽商变更事实。如有的洽商变更内容应属于技术变更或细部调整，甚至仅是对原设计要求进一步解释，这些变更内容对造价影响很小或者根本没有影响，施工单位会充分利用机会进行索赔签证。若造价人员不能深入现场了解事情真相.现场成本就不能得到有效控制。②同一变更内容多次签证。在成本控制过程中，有时侯会遇到若干份变更通知实质上都是涉及同一项内容，施工单位通过多次报价，利用时间差，企图蒙混过关。若造价人员不能掌握现场第一手资料，将给审核变更签证带来很大难度。③存在洽商变更指令未完全实施或根本未实施却签证资料齐全的情况。洽商变更指令发出后，因现场条件不成熟或各种客观原因，建设单位改变原来初衷，取消洽商变更指令，若造价人员在审核时没有及时与现场工程师沟通，对洽商变更指令是否实施并不知晓，施工单位存在侥幸心理.却按全部实施的手段申报，造成造价增加。

　　二、施工阶段成本控制的主要方法

　　加强建设单位自身管理，控制施工单位不规范行为。建设单位造价人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总造价的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更;减少不必要的工程费用支出，挖掘节约工程造价潜力，避免投资失控。

　　(一)加强建设单位对造价控制的管理1、及时组织合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分包合同顺利执行，加深对合同主要条款的理解和认识，建设单位工程部、成控部会同监理单位向施工单位进行合约交底，说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目及注意事项等。

　　2、加强合同履约跟踪及监督管理。为了及时掌握合约履行情况，造价人员应随时深入现场了解工程进展情况，参加项目部重大会议，跟踪项目合约执行情况，及时发现问题和偏差，同时对发现的问题和偏差及时向领导汇报.协同相关责任人落实解决方案。

　　3、配合项目部加强现场监督及跟踪管理加强现场监督及跟踪管理，积极配合项目部监督施工单位，严格按照设计图纸施工，及时发现问题，并做好现场记录及相关证据资料的收集，以便进行成本核减工作。对施工过程中的造价支出做好分析与预测，经常或定期向上级提交项目造价控制及其存在问题的分析报告。

　　案例1：

　　东方

[1] [2] [3] 下一页